昨今の不動産価格の高騰から、相場よりも安く手頃な価格で買える築40年を超える築古マンションに注目が集まっています。

今後、さらに増えていくと予想されており、実際に国土交通省が発表している「築後30年・40年・50年超の分譲マンション数」によると、2022年末に約126万戸だった築後40年超えの分譲マンション数は、20年後の2042年末には約445万戸と3倍以上に増加する見込みです。

この記事では、築40年超えマンションの寿命・耐震性・資産価値について詳しく解説していきます。税金や管理費など、月々のコストについても解説していますので、ぜひ最後までご覧ください。

築40年のマンションの寿命

国土交通省の調査によると、鉄筋コンクリートで造られた建物の物理的な寿命は120年と推定されています。1953年に東京都により分譲された日本最古のマンションと言われる「宮益坂ビルディング」は築63年で解体・建て替えとなりました。

このような点を鑑みると、築40年の中古マンションを購入した後、最低でも20年以上、適切なメンテナンスが実施されているマンションであれば、100年以上住み続けることも可能といえるでしょう。

築40年のマンションの耐震性

地震大国とも呼ばれる日本に住む以上、耐震性が気になる方も多いでしょう。建物の地震に対する安全性を表す基準が耐震基準であり、1981年6月1日から施行された新耐震基準では、震度6強から7程度の揺れでも家屋が倒壊・崩壊しないことを基準としています。

実は、2011年の東日本大震災で特に被害が大きかったのは、1981年前後までに建てられた旧耐震基準のマンションでした。築40年超の中古マンションを検討していると、旧耐震基準のマンションが目に留まることもあるはずです。

安く売り出されているのでお得に感じますが、購入の際はリスクを踏まえて慎重に判断することをおすすめします。

築40年のマンションの資産価値

築40年超えの築古マンションの購入を検討している人の中には、今後の資産価値が下がることを心配する人も多いでしょう。一般的にマンションというのは、年数が経過するたびに資産価値が下がっていくものです。

しかし、必要な対策を実施することによって、築40年超えのマンションであっても資産価値を維持することは可能です。

築40年のマンションにかかる税金・管理費

マンションを所有していると、定期的に費用が発生します。マンションを維持していくためには、どのような内容の費用が、どれくらいかかるものなのでしょうか？ここでは、築40年のマンションにかかる固定資産税・管理費・修繕積立金・その他の維持費について解説します。

固定資産税

マンションを購入すると、建物と土地の所有者になるため、毎年「固定資産税」がかかります。

具体例として、都内にある新築4,000万円のマンションの固定資産税のおおよその額を出してみましょう。

• 固定資産評価額：建物1,000万円／土地2,000万円

• 土地の評価額は変わらないものとして計算

• 固定資産評価額は実勢価格の70％として計算

• 標準税率1.4％として計算

このように、固定資産税は年々低くなるため、築40年超えのマンションであれば、安く済むと言えるかもしれません。

管理費・修繕積立金

管理費と修繕積立金は、マンションを所有している限り支払い続けていくことになる費用です。

それぞれの内容は以下の通りです。

次に築年数別の平均額を記載します。

※参考：国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果」

※駐車場使用料等からの充当額を含む

築40年以上のマンションだと、機械式駐車場などの維持管理費が高額な設備が導入されていない場合が多く、管理費及び修繕積立金が比較的安価であることがわかります。

築55年を超えると、耐震補強などの大規模な修繕工事や建て替えなども実施しているケースが出てくるため、修繕積立金が高くなる傾向にあります。

築40年以上のマンションを選ぶ際には、建て替えなど、今後大規模な工事予定がないか事前に確認しておくことが望ましいでしょう。

維持費

管理費や修繕積立金以外にも以下のような維持費がかかります。

• 駐車場、駐輪場代

• 火災保険料、地震保険料

• トランクルーム使用料

• 専用庭、ルーフバルコニー使用料

マンションの購入価格にばかり目がいきがちですが、月々のローン支払額・管理費・修繕積立金・その他の維持費を合計した金額で比較検討することをおすすめします。

【まとめ】ポイントをおさえれば築40年超えのマンション購入はあり

築40年超えのマンションは、まだまだ住み続けることができる上に、相場よりも安く手頃な価格で買えるなど、多くのメリットがあります。寿命・耐震性・資産価値や毎月の維持費など、ポイントをおさえることで、理想の住まいを見つけられる可能性は大いにあると言えるでしょう。

マンション購入を検討する際は、ぜひ築40年超のマンションも、選択肢の一つに加えてみてください。