転勤が決まった際、持ち家の扱いに頭を悩ませる人は少なくありません。特に悩むのが、住宅ローンの返済が残っている場合でしょう。転勤期間の目処がはっきり付いていないケースも多く、これといった正解を出すのが難しい問題です。

本記事では、住宅ローン返済中に転勤が決まった場合の持ち家に対する対応について解説します。自分の場合にはどれが適しているか判断する参考にしてください。

単身赴任なら住宅ローン控除を継続できる

転勤で持ち家をどうするか考えたときに心配なのが、住宅ローン控除はどうなるのかではないでしょうか。

住宅ローン控除の目的は「無理のない負担での居住用の住宅確保の促進」であるため、適用要件のひとつには「特別控除を受ける年分の12月31日まで引き続き居住の用に供していること」とあります。そのため、居住していない期間に住宅ローン控除は受けられません。

ただし、居住しているのが自宅の所有者本人である必要はありません。国税庁によると、単身赴任や転地療養などやむを得ない事情で居住できない場合には、以下の2つの要件を満たしていれば住宅ローン控除は引き続き継続されます。

• 取得等の日から6か月以内にその家屋に入居した配偶者、扶養親族その他生計を一にする親族が引き続き居住する

• やむを得ない事情が解消した後はその家屋の所有者が共にその家屋に居住する

つまり、「転勤で住む人がいなくなってしまう期間だけ親族の誰かに住んでもらう」では住宅ローン控除は適用されなくなることになります。

2016（平成28）年3月31日以前は上記に「単身赴任先は国内に限る」という要件が追加されていましたが、改正により2016（平成28）年4月1日以降に取得した住宅の場合には転勤先が国内・海外にかかわらず適用になりました。

また転勤に伴い家族全員で転居する場合には居住していない期間は住宅ローン控除は適用されませんが、適用期間内に再び居住すればその年から期間終了までは控除を再び受けられます。ただし期間の延長はない点には注意しておきましょう。

転勤が決まった住宅ローン返済中の持ち家に対する3つの対処方法

転勤の間の持ち家の扱いは、転勤の期間や物件によっても変わってきます。考えられる3つの対処方法と、メリットデメリットについて解説します。

住宅ローン返済中に持ち家を賃貸に出す

一つ目の選択が、持ち家を賃貸に出すことです。賃貸需要が高い立地や賃貸物件の供給が少ないエリアなら、高い家賃でも借り手が付くため空き家にしておくよりメリットが大きくなります。

賃貸に出す場合に心配なのが転勤から戻ってきたときに入居者にスムーズに退去してもらえるかです。転勤で一時的に賃貸する場合は「定期借家契約」という期間を定めた更新のない契約を1〜2年の期間で結んでおくと、契約期間終了後には確実に退去してもらえるため、安心です。

賃貸に出すメリットとデメリット

持ち家を賃貸に出すメリットは、月々受け取れる賃料で持ち家と転勤先でかかる金銭的負担を軽減できる点です。ローンがまだ残っていて数年で戻れることが確実な場合には、賃貸に出すのがよいでしょう。

その反面、賃貸に出すには入居者の募集や物件管理が必要になります。個人でもできないことはないですが、転勤により遠方になる持ち家の管理をするのは大変です。不動産会社に入居者募集や賃貸管理を委託する場合には、管理委託手数料がかかります。また、入居者による周辺住民とのトラブルの可能性や退去後の修繕費がかかる点にも注意が必要です。

住宅ローン返済中に持ち家を売却する

二つ目の選択が持ち家の売却です。近年不動産の価格は新築・中古共に上昇傾向が続いているため、ローン残債以上で売却できる可能性もあります。転勤先から必ず戻れるという保証がない、または戻れるけれどいつになるかわからないのであれば、売却も検討するべきでしょう。

特に駅から距離があったり周辺に賃貸物件の供給が多いエリアだったりして、借り手が安定して付かないリスクがある場合にはおすすめの方法です。

また転勤から戻って来たらまた住もうと思っていても、転勤が終わるまでの間に、子どもの独立などで状況が変わる可能性もあります。持ち家を保持する必要性について、現在から将来にかけてのも踏まえて検討する必要があるでしょう。

売却するメリットとデメリット

持ち家の売却によりまとまった現金が手に入ることで、ローンの完済や転勤先の生活費や教育費など、資金の活用が可能になります。また、遠方になる持ち家の管理をする負担が減るのもメリットです。

ただし、ローン残債が売却価格を上回る場合には債務が残ってしまう点がデメリットです。それに加えて、転勤に伴う新生活の準備と並行して売却や家財の処分の手続きをおこなうのは大きな負担となります。

住宅ローン返済中の持ち家を空き家のまま所有する

三つ目の選択が、空き家のまま所有することです。売却するにしても、賃貸にするにしても、一度決断すると戻れません。転勤は会社の事情によるものなので、売却を決めたけれど思ったより早く戻ってこれたなどの事態も起こり得ます。

転勤期間がはっきりせず、判断に迷うならいったん空き家にしておいて転勤先の生活が落ち着いてから改めて対処方法を考えるのもよいでしょう。

空き家のまま所有するメリットとデメリット

空き家のまま所有すれば、売却や賃貸などと比べて金銭的にも労力的にも負担がかかりません。また、思ったより早く転勤が終了した場合でも、すぐに持ち家に戻れる点がメリットです。

しかし、一定期間以上空き家にしておく場合には防犯面や家の傷みといった懸念が出てきます。定期的に持ち家を見に行ったり、近隣に様子を見てくれる人がいたりとメンテナンスやチェックができるなら転勤期間の目処が付くまで空き家にしておいてもよいでしょう。

【まとめ】住宅ローン返済中の転勤、持ち家の扱いは3つのポイントで考えよう

転勤が決まったときに住宅ローン返済中の持ち家をどうするかについては、持ち家の立地や家族の状況によっても変わってきます。

持ち家に対する選択肢は「賃貸にして持ち家を維持する」「売却して心理的・金銭的負担をなくす」「空き家にしていつでも戻れるようにする」の3つです。経済的・管理の負担や家族のライフステージ、持ち家に対するニーズを軸に、それぞれのメリット・デメリットを踏まえて最適な方法を選びましょう。