新築マンションの価格高騰にともない、現在、中古マンションへの注目が集まっています。

しかし「中古」と聞くと、物件の安全性や資産性について、不安を抱く方も多いはずです。マンション購入は人生の中でも大きな買い物となります。後悔なく慎重に選びたいですよね。

ここでは、中古マンション購入をご検討中の方へ、購入前に知っておくべきデメリットをお伝えします。もちろん、中古ならではのメリットもありますので、ご自身の条件をふまえてご覧ください。

▶︎東京23区の高級マンションの物件一覧

中古マンションを購入するデメリット

中古マンションには、築年数が古いがゆえのデメリットがあります。以下、3つのポイントをご確認ください。

修繕積立金が新築より高額なことが多い

大規模修繕は新築、中古ともに必要な作業となりますが、築年数が古い中古マンションの方が修繕部分も増え、納める金額も高くなる傾向です。

さらに、マンションによっては数年ごとに修繕積立金の見直しを行う可能性もでてきます。建物の劣化状況により、修繕が当初よりも困難になる場合があるからです。購入時よりも積立金が上がるかもしれないことを、念頭におきましょう。

ただし、修繕積立金は安ければいいわけではありません。しっかりと貯蓄されていないと、十分なメンテナンスを行えず、将来の資産価値にも影響が出てきます。

貯蓄状況に疑問がある方は、仲介会社かマンションの管理組合に問い合わせてみましょう。

新耐震基準を満たしていない場合がある

現在の日本の中古マンションには「新耐震基準」と「旧耐震基準」2つの基準があります。

「新耐震基準」とは、震度6から震度7程度の地震でも倒壊を免れるレベルを指し、1981年6月1日以降に建築申請された物件が対象です。

それ以前に建てられた物件に関しては「旧耐震基準」と呼ばれ、倒壊を免れるレベルが震度5として設定されています。よって、旧耐震基準の物件を選んだ場合、震度6以上の地震リスクへの認識が必要です。

しかし、古い物件が危険というわけではありません。

耐震強度を示す「耐震基準適合証明」を受けている物件なら、新耐震物件同様の安心を得ることができます。また、耐震については、立地との関係も深く関わってきますので、エリアごとの情報を集めることも大切です。

設備が現代の生活に適していない

築年数の古いマンションは住宅設備が今の暮らしに合わない場合があります。なぜなら、各マンションがその時代に見合った内容で設計されているからです。

ただし、リフォームやリノベーションを加えることで、問題は解消されます。例えば、暖房が効きにくい部屋は断熱リフォームで性能をアップすることが可能です。また、間取りについても工事基準をクリアしていれば、希望の形に変更できます。

しかし、すべての設備や間取りを自由に変更できるわけではありません。築古のマンションはガスや電気の容量が決められている場合があり、最新のキッチンや浴室を設置したい場合に制限がかかるケースがあります。

また、最近では各部屋にエアコンを設置する家庭も増えていますが、古いマンションではそれが想定されておらず、外壁に穴を開ける必要もでてきます。

ご自身の希望にそった住まいを見極めたうえで、中古マンションを選びましょう。

中古マンションを購入するメリット

ここからは、中古マンションを購入するうえでのメリットをご紹介します。新築にはない、中古ならではの内容ですのでご覧ください。

価格が新築より安い

中古マンションの特徴は、新築よりも価格が安いことです。平均20～30％程度安くなっている傾向があります。

同じ専有面積や立地条件でも、新築マンションに比べて手が届きやすい価格は最大の魅力ともいえるでしょう。

通常、新築物件には不動産会社の人件費や広告費がかかります。その額は「鍵を回せば2割価値が下がる」といわれるほど。新築物件の販売価格の裏側には、販売コストが上乗せされているのです。

中古マンションにはそれらの追加費用がない分、安く購入できます。

資産価値が下がりにくい

新築マンションは購入した段階から価値が下がりはじめ、約20年を目安に下げ止まるといわれています。

そのため、すでに年数が経過している中古マンションは新築を購入した後のような大幅な値下げはなく、ゆるやかな変動が続く状態です。

また、最近では新築マンションの供給量が減少していることで、中古マンションへの注目度が高まっています。需要がある分、その価値は下がりにくいといえるでしょう。

さらに、これから建つ新築マンションと違い、中古マンションは、すでに恵まれた場所を確保している傾向があります。優れた立地条件は、資産性を保つための大きなポイントです。

リノベーションやリフォームで理想の住まいにできる

中古マンションは新築よりも安く購入できるので、その分、リノベーションやリフォームに予算を充てやすくなります。

一般的に、新築物件は幅広い層の人々に受け入れられる間取りや設備を用いていますが、住居にこだわりがある人にとってはどれもしっくりこないかもしれません。中古マンションであれば、キッチン、内装、間取りなど、変更ができるため自由度が大幅に増します。

物件数が多い

中古マンションは新築マンションに比べ、圧倒的に数が多く存在します。利便性に優れた場所はすでにマンションが建てられているケースが多く、これまでに流通してきた分も考えるとその差は歴然でしょう。

住みたい街がすでに決まっている人は、新築が建つのを待つよりも、既存の中古マンションから探したほうが、効率良く住居を獲得できるはずです。

「買ってよかった」中古マンションはここをチェック

後悔しない中古マンション購入には、事前に確認すべきポイントがあります。購入後の住み心地にも関係しますので、ここで注意点を押さえておきましょう。

築年数

築年数は建物の古さを表すだけでなく、様々な事柄に関わりを持ちます。

まず、コストパフォーマンスの面では下げ止まりが始まる築20年あたりのマンションが狙い目であることを覚えておきましょう。

中古マンションは築20年あたりで価格が横ばいになるといわれています。それ以降の下げ幅はゆるやかになり、購入時よりも急激に価格が下がることはありません。

また、1981年を境目に、耐震基準も変わります。ご自身が購入するマンションが新耐震であるか、旧耐震であるかを知ることで事前に安全対策を検討することも可能です。

マンションの管理状況

優れた中古マンションは、共用部分を見れば分かるといっても過言ではありません。廊下やゴミ置き場がきれいに保たれているかは、マンション本来の良し悪しが表れる部分です。内見する際には、部屋の中だけでなく、共用部分にも注目してください。

また、大規模修繕のスケジュールや部分的なメンテナンス状況は、マンションの管理組合に問い合わせることで情報が得られます。築年数に関係なく、管理のよいマンションは評価も高い傾向です。

自身のライフスタイルに適しているか

中古マンションを購入する際は、実際のライフスタイルに適している部屋かを見極めましょう。

「部屋の広さは十分だけど駅から遠い」「ベランダはあるけど日当たりが悪い」など、希望条件がなかなか満たされない方も多いのではないでしょうか？そんなときは、自分にとって優先度の高いものを考えていくと、自ずと解決につながります。

具体的な暮らしを想像することが、良い中古マンションに出合えるポイントです。

【まとめ】中古マンション購入はデメリットとメリットを比較することが重要

中古マンションは「価格が安い」「資産価値が下がりにくい」「自由に部屋を変えることができる」など、さまざまなメリットがあります。

一方で、修繕費用、耐震面ではデメリットが存在するのも事実です。しかし、これらにはしっかりとした理由や、解決策が存在します。

まずは、マンションのデメリットとメリットを比較して、物件への理解を深めることが大切です。

▶︎東京23区の高級マンションの物件一覧