マンション選びでは「売るつもりで買う」ことを視野に入れることも重要です。近年では「生涯住み続けるマンション」だけでなく、売ることも視野に入れた不動産購入も増えてきています。この先同じ生活が続くとは限りませんし、購入するマンションが高く売れるタイミングが来る可能性も十分あります。

そこでこの記事では「売るつもりで買うマンションの選び方」の方法や、「マンションを高値で売るコツ」について解説しています。売却時の注意点なども解説するので、ぜひ最後までご覧ください。

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売るつもりで買うマンションのチェックすべき特徴

マンションを売るつもりで買う場合、購入前に次の4つの特徴をチェックしましょう。

• 立地が良いか

• 周辺環境の利便性が良いか

• 管理状態が良いか

• 鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造の構造か

それぞれ順番に解説します。

立地が良い

立地の良さでチェックするポイントは、まず勤務地に近いかどうかが挙げられます。大勢の人が働くオフィス街の近くの物件は需要が高く、経年による値下がりが小さい傾向があります。

また交通網が発達しているか・駅までアクセスしやすいか・鉄道の沿線に立地しているかも合わせてチェックしてみてください。例えば東京なら23区、中でも都心5区と呼ばれる千代田区や・中央区・港区・新宿区・渋谷区のマンションなら、購入後の値上がりも期待できます。

都心5区のマンションは、投資目的としても生活目的としても「売るつもりで買う」ことができるといえるでしょう。

周辺環境の利便性が良い

周辺環境の利便性が良いマンションは、需要が下がりにくく、価格の下落を押さえることができます。

利便性の良さでチェックするポイントは、毎日の買い物のための商業施設や、いざというときの病院に近いなどがあげられます。

また結婚や子どもの誕生が、マンション購入のきっかけになるケースが多く、子育てしやすい環境であることも利便性の良さに通じます。

近くに学校があることや図書館や美術館などの文化施設があること、公園などの緑が豊かな環境であることも値下がりしにくい条件といえるでしょう。

管理状態が良い

管理状態が良いマンションは、外壁・ロビー・廊下・共用部分・植木などが美しく保たれているかがポイントです。

中古マンションの場合は内見して直接確認し、新築マンションの場合は管理人が常駐するか確認し、管理会社の評判なども調べてみましょう。

また管理計画が一定基準を満たしていると自治体から認定されたマンションは、売るときの評価ポイントになるので「マンション管理計画認定」を受けているかも調べてみてください。

現在において管理が行き届いているマンションは、将来的にも管理が優れている可能性が高く、内見の印象も良いことから安定した需要が見込めます。

また、下記のコラムでは資産価値のあるマンションや資産価値が下がりにくいマンションの特徴を解説しています。ここで紹介している内容も「売りやすさ」に繋がるポイントです。こちらも併せて参考にしてみてください。

鉄筋コンクリート造・鉄筋鉄骨コンクリート造

鉄筋コンクリート造・鉄筋鉄骨コンクリート造のマンションは、他の造りのマンションより耐用年数が長く値下りしにくい特徴があります。マンションの構造と耐用年数を以下の表にまとめました。

耐用年数が0になったからといって住めなくなるわけではありませんが、耐用年数が長い構造のマンションの方がより高く売れるのは確かといえます。

売るつもりで買うマンションを高値で売るコツ

売るつもりで買うマンションだからこそ、少しでも高値で売りたいものです。ここからはマンションを高値で売る3つのコツについて解説していきます。

• 不動産の査定を複数受ける

• 2～3月に売却する

• 購入から5年経過してから売却する

それでは順番に見て行きましょう。

不動産の査定を複数受ける

マンションを売る際は、複数の不動産業者に査定をしてもらい、最も高額な値段を付けた不動産業者に依頼しましょう。

マンションを購入した際に担当した不動産業者や、馴染みの不動産業者がある場合、1社の査定で決定してしまう傾向があります。

必ず複数から査定をもらい、どうしても任せたい不動産業者がある場合、最も高い査定額を正直にお伝えして再査定をしてもらうのも一つの方法といえるでしょう。

2月～3月に売却する

マンションを売却するなら、不動産の需要が高まる2〜3月が最適です。就職などで人が動く2月〜3月は、マンションを手に入れたいと思う人も増える時期です。例年一時的に相場も上がるので、不動産業者の査定が高くなる期待が持てます。

早急に資金が必要でない場合は、年間で査定額が最も上がりやすい2～3月に売却するよう計画をしてみてください。

購入から5年以上経過してから売却する

マンションを売る際に、購入から5年を過ぎているかをチェックしてください。5年以下なら、5年超に比べて譲渡所得税や住民税が19％も高くなる可能性があります。

所得税や住民税はマンションの売却利益にかかる税金で、上の表のとおりマンション購入から5年以下と5年超では税率が19％も変わります。

例えば購入価格8千万円・売却価格1億円・売却利益2千万円の場合、5年超の場合の税額は400万円ですが5年以下の場合は780万円となります。

売却利益が出る場合は、購入から5年が経過しているかどうか忘れずにチェックしましょう。

売るつもりで買うマンションの売却時の注意点

マンションを高値で売るコツを把握した次は、マンション売却時の注意点を押さえておきましょう。

ここでは以下2点に焦点をあて解説します。

• 未払いのローンがあると売却できない

• 売却には数カ月かかる

それでは順番に解説します。

未払いのローンがあると売却できない

住宅ローンの未払いがあると、マンションを売却できない可能性があります。金融機関で住宅ローンを組む場合、売却したい物件自体がローンの担保として設定されている可能性が高く、この場合は売却できないケースがあります。

つまりマンションを売却しても住宅ローンが残ると判断された場合は、金融機関から抵当権（※1）を外してもらえないのです。

未払いローンがあるマンションを売却したい場合は、未払いを完済するか、オーバーローン（※2）ではないか、金融機関によく確認しましょう。

※1：担保に対する金融機関の権利のことで抵当権がある物件は所有者は売却などができません
※2：マンションを売却しても未払いローンが残る状態

売却には数カ月かかる

マンションの売却を打診して、実際に売却資金が入るまで4〜6カ月かかるのが一般的なので注意が必要です。1月に不動産業者に売却の相談をした場合、実際に売却資金が手元に入るのは5月以降となります。

また、売却資金で新たなマンションの購入を検討している場合は、4～6ヵ月間は仮の住居に住む必要があったり、入居したまま売りに出したりする必要があります。

仮住まいの場合は賃貸費用が掛かり、入居したままの売却はなかなか買い手が付かない傾向があるので、売却は計画的に進めましょう。

【まとめ】マンションを売るつもりで買う場合はポイントをしっかり押さえることが重要

この記事では、マンションを売るつもりで買った場合に押さえるべきポイントや、注意事項・高値で売るコツなどを解説しました。マンションを売るつもりで買う場合、値下げしにくいかどうかが鍵となり、そのためには需要が今後も継続的にある物件を選ぶ必要があります。

本記事を参考に、将来の需要を見据えた物件選びと高値売却のポイントを押さえ、より有利な取引を実現しましょう。