「固定金利にしたけれど変動金利のほうがだいぶ低い……」「住宅ローンの金利負担がばかにならない」といった理由で、住宅ローンの借り換えを検討している人もいるでしょう。しかし、借り換え時の条件次第では、手間ばかりかかってあまり得にならないどころかかえって負担が増してしまう可能性もあります。

本記事では、住宅ローン借り換え時の失敗例と注意点、借り換えたほうが得になる目安について解説します。

住宅ローンの借り換えの失敗例

必ずしも「住宅ローンを借り換えたら得になる」とは限りません。返済を楽にするつもりでかえって負担が増さないように、借り換えの前によくある失敗例を知っておきましょう。

借り換えたのに住宅ローンの負担額が増えた

「住宅ローンの借り換え」というと金利負担だけに目がいきがちですが、借り換えには以下のような諸費用がかかります。言葉としては「借り換え」ですが、手続き的には再契約のため一度現行ローンの抵当権を抹消し、新ローンで抵当権を再度設定する必要があります。抵当権の抹消・再設定とそれに伴う司法書士への報酬なども改めて必要になる点に注意しておきましょう。

また、団体信用生命も引継ぎできないため再度加入が必要です。

＜現行のローンの一括返済時に必要＞

• 繰上返済手数料

• （繰上返済に伴う）事務手数料

• 登録免許税（抵当権の抹消）

＜新規の住宅ローン契約時に必要＞

• 司法書士費用

• 登録免許税（抵当権の設定）

• 印紙税

• （新規ローン契約に伴う）事務手数料

• 保証料

• 団体信用生命保険料

住宅ローン借り換えに伴う手数料は一般的に数十万〜100万円ともいわれており、多少金利が低くなったとしても手間ばかりかかってかえって損になる可能性もあります。

想定していた金利よりも高くなった

住宅ローンの借入金利が決定するのは融資実行時なことが一般的です。検討時や申し込み時に低い金利だったとしても、融資実行までに時間が空くと金利が上昇してしまう可能性もあります。「固定金利だから安心」と思っていても、設定金利が想定より上がり、思ったより得にならないケースも考えられます。

また、固定金利から変動金利に借り換える場合は、あとあと金利が上昇する可能性についても考慮が必要です。

年齢や収入減少、雇用形態の変化などの理由から住宅ローンの借り換えの審査に必ず通るとは限らないため、金利が上昇してから再度借り換えを検討しても思うような金利で借り換えができなくなるかもしれません。もし金利が上昇しても返済が滞らないように、返済負担が楽になる分繰り上げ返済をするなどの対策をしておきましょう。

住宅ローンの借り換えが成功しやすい条件

では逆に、住宅ローンの借り換えが成功しやすいのはどのようなケースでしょうか。次に、住宅ローンを借り換えた方が得になる可能性が高い条件について解説します。

は逆に、住宅ローンの借り換えが成功しやすいのはどのようなケースでしょうか。次に、住宅ローンを借り換えた方が得になる可能性が高い条件について解説します。

返済期間が10年以上ある

住宅ローンの借り換えにかかる費用に返済期間の長短は関係しません。つまり返済期間が長いほど、手数料を支払ってでも金利が安くなるほうがトータルで得になる可能性が高くなります。

借り換えの目安としては「返済期間が10年以上かどうか」で判断するとよいでしょう。特に住宅ローンにおいて多くの人が利用する「元利均等払い」で見ると、返済期間の終わりのほうは元金部分がほとんどになります。そうなると多額の手数料を払って金利が多少下がったところでメリットがあまりないといえます。

（引用：消費者庁　保険とローンを理解しよう～30代以降の生活設計～）

残債が1,000万円以上ある

借り換えを判断するもう一つの目安が、「残債（ローンの未払い残高）の額」です。

返済期間と同様に、残債が大きいほど支払う利息も増えます。そのため、残債が多く残っている場合には住宅ローンの借り換えで金利を下げることにより返済額の負担を軽減する効果が大きくなります。

住宅ローンの金利は2％〜3％台が中心です。住宅ローン借り換えにかかる費用が数十万〜100万程度であることを考えると、「残債が1,000万円以上」が借り換え効果がある金額といえます。

借り換えることで金利が1％以上低くなる

ローン残債が多く、借り換えにより金利が1％以上低くなる場合にも借り換え効果が大きくなります。例として、「残債5,000万円・固定金利5年・返済期間20年」と仮定して金利が1％変わった場合を見てみましょう。

当初金利2％、以降の金利3％の場合の総返済利息は約1,404万円なのに対し、当初金利1％、以降の金利2％の場合の総返済利息は約830万円と600万円近く安くなります。

住宅ローンを乗り換える際の注意点

最後にここまでの解説を踏まえて、住宅ローンを乗り換える際に気を付けたいことを2点確認しておきましょう。

審査内容が厳しいケースがある

借り換え時の審査は、新規の住宅ローン審査と同等かそれ以上に厳しい傾向にあります。なぜなら当初のローン契約時より年数が経っていることにより、申込者の今後の年収の減少や加齢による健康状態の悪化などのリスクが高いと判断されるためです。

そのため、複数の金融機関で事前審査を受けることも考えておきましょう。

費用がかかる

前述したように、住宅ローンを乗り換える際にはさまざまな諸費用がかかります。諸費用の発生は避けられないうえに手続きも労力の負担となります。

本当に諸費用を考慮しても乗り換えたほうが得なのか、金融機関に諸費用を確認したうえで住宅ローン乗り換え成功の目安である「残債1,000万円以上」「返済期間10年以上」「金利1％以上ダウン」の3点についてチェックしておきましょう。

【まとめ】住宅ローンを乗り換える際は残り期間と残債をチェックしよう

住宅ローンの借り換えを成功させるには、金利メリットだけでなく付随する費用や条件をしっかり把握する必要があります。

失敗を避けて住宅ローン借り換えの効果が発揮されるように、残りの返済期間や残債を考慮したうえで最適なタイミングを見極めましょう。